부동산 권리(전세권, 지상권, 지역권, 저당권, 가등기, 유치권)

부동산 권리의 성격

부동산(건물, 토지)에 대한 소유권이 등기부등본에 기재되어 공시가 되면, 이 부동산에 여러 가지 권리들이 발생할 수 있다. 부동산 권리의 성격은 크게 사용 수익(전세권, 지상권, 지역권)과 담보가치(저당권, 담보가등기, 유치권)로 나누어 볼 수 있다. 부동산 경매 낙찰 시 이러한 부동산 권리분석을 할 줄 알아야 손해를 보지 않는다.

 

부동산 권리---사용 수익권(전세권, 지상권, 지역권)

사용 수익권은 전세권, 지상권, 지역권 같이 특정 물건을 사용하거나 그로부터 수익을 얻을 수 있는 권리를 말한다. 전세권은 전세금을 지급하고 일정기간 동안 사용수익 후 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받는 권리를 말한다. 그럼 주택을 전세로 살고 있으면 전세권일까? 그건 아니다. 전세권은 등기부등본에 등기가 되어 있어야 전세권이다. 지상권은 타인의 토지 위에 건물, 수목, 공작물 등을 설치하여 사용수익 할 수 있는 권리를 말한다. 참고로 법정지상권은 토지와 건물의 최초 소유자가 저당권 설정 전에는 같았는데 그 후에 토지의 소유자가 달라지면 건물의 소유자는 그 토지에 대한 사용을 주장할 수 있는 것을 말한다. 지역권은 타인의 토지를 자신 소유의 토지 수익을 위해 이용하는 것을 말한다. 예를 들면 도로에 접하지 않은 토지에서 수공업을 하기 위해 도로에 접한 타인의 토지 일부를 도로로 이용하겠다는 계약을 체결하면 그것이 지역권이다. 

 

부동산 권리---담보가치(저당권, 가등기, 유치권)

 저당권은 쉽게 말하면 특정 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 발생하는 것으로 근저당권하고는 약간의 차이가 있다. 저당권은 예를 들면 1억이라는 빌린 금액이 정해져 있는 것이고 근저당권은 5천만원~1억 사이 즉 빌릴 수 있는 금액의 범위가 정해져 있는 저당권을 말한다. 가등기는 어떤 목적을 위해 등기부등본에 자기의 권리를 미리 등기해 놓은 것을 말한다. 가령, 매매예약 가등기, 담보 가등기처럼 이 부동산에 매매예약이 걸려 있다, 담보가 잡혀 있다는 것을 등기를 통해 공시해 놓은 것이다. 가등기는 실제 그 목적에 맞는 등기가 실행될 때 가등기를 해놓은 시점으로 시간을 되돌려서 순위보존적 성격을 가지고 있다고 한다. 유치권은 예를 들면 건물을 건축하는데 건축비를 못 받는 경우 그 건설업자는 건축비를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 유치권은 등기부등본에 등기가 되어 있지 않고 해당 현장 물건에 현수막 등을 통해 유치권을 주장하고 있다고 공시를 한다.

 

부동산 권리----물권

위와 같은 부동산 권리들을 물권이라고 한다. 물권은 등기를 통해 제3자에게도 주장할 수 있는 성격을 갖는다. 따라서 부동산을 경매로 낙찰받으려 할 때 낙찰자에게 주장할 수 있는 권리 등이 있는지 분석을 할 수 있어야 한다.