상가임대차보호법과 주택임대차보호법 비교

상가임대차 보호법

상가임대차 보호법은 주택임대차 보호법과 많은 부분이 유사하다. 따라서 공인중개사 시험 준비를 할 때 주택임대차 보호법과 연계하여 공부하는 것이 효과 적이다. 더불어 상가를 경매받을 때에 조심해야 하는 부분도 있으니 알아보도록 하자.

 

 

상가임대차 보호법과 주택임대차 보호법의 차이점

주택임대차 보호법의 대항력은 임차인의 전입신고와 점유가 필요하지만 상가임대차보호법에서는 상가임차인의 사업자등록과 영업개시가 성립 요건이다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 우선변제권은의 성립요건은 확정일자를 받는다는 것이 동일하지만 주택임대차보호법은 동사무소에서 확정일자를 받고 상가임대차보호법은 세무서에서 확정일자를 받는 다는 것이 다르다. 주택임대차보호법의 최우선변제권의 보호대상은 주택임차인의 보증금으로 월세하고는 상관이 없지만 상가임대차보호법 최우선변제권의 보호대상은 상가임차인의 영업권리를 보호하는 것으로 환산보증금을 인정한다. 참고로 주택임대차보호법은 보증금의 상환선 없이 보호를 받지만 상가임대차보호법은 영세상인을 보호하는 것이 목적이기 때문에 가치가 고가인 상가 영업권은 보호 받지 못한다. 보호 기간에서도 차이가 있는데 주택임대차보호법은 2년+2년으로 최대 4년의 보호기간인 반면 상가임대차보호법은 1년+1년..........+1년으로 최대 10년의 보호기간을 가지고 있다.

 

 

	주택임대차보호법	상가임대차보호법
대항력	전입신고+점유	사업자등록+영업개시
우선변제권	확정일자 ▶ 동사무소에서 받음	확정일자 ▶ 세무서에서 받음
최우선변제권	보호대상: 주택임차인 보증금 월세 무시	보호대상: 상가임차인 영업권리 환산보증금 : 보증금+(월세 x 100) 영세상인 보호
보호 대상	보증금 상환선 없음 (1000억 보증금도 보호)	영세상인 보호 ▶ 가치 고가인 상가 영업권 보호X
보호 기간	2년+2년	1+1+........+1(최대 10년)

 

 

상가에 방이 있다면 상가임대차보호법 대상인가?

상가에 방이 있어서 장사도 하면서 저녁에는 방에서 주거생활을 하고 있다면 이 상가는 상가임대차보호법 대상일까 아니면 주택임대차보호법의 대상일까? 결론부터 말하면 주택임대차보호법 대상이다. 그 이유는 공부상 상가로 표시가 되어 있어도 실제 사용목적이 주거용이고 실제 용도가 주거용이면 주거용 주택으로 볼 수 있기 때문이다. 혹자는 실제 면적의 1/2 이상일 때만 주거용이라고 하지만 실제 면적보다는 사용 개념이 더 중요한 판단 근거가 된다.  

 

 

상가 경매 주의사항

경매로 나온 상가의 업종을 그대로 유지하여 장사를 하기 위해 상가를 낙찰받고자 할 때에는 그 업종이 자유업에 해당되는지 비자유업에 해당되는지 반드시 확인을 하고 경매에 참여하여야 한다. 가령 낙찰받고자 하는 상가의 업종이 자유업이라면 낙찰인도 사업자등록만 하면 똑같은 사업을 할 수 있지만, 만약 비자유업일 경우에는 사업자등록 이외에 적법요건도 확인해야 한다. 가령 주변 환경의 변화로 공법적인 적법요건이 변했을 경우에는 해당 상가에서 사업을 하지 못 할 수도 있다. 

즉, 비자유업종을 경매로 낙찰받을 때에는 공법적인 개념이 필요한 것이다.

 

▶자유업: 사업자등록

▶비자유업: 사업자등록 + 적법요건