부동산 경매 배당 특수 사례

부동산 경매 배당 종류

부동산 경매를 통해 낙찰이 되면 일정한 기준에 의해 배당을 하여 채권자들에게 받아야 할 돈을 나누어 준다. 이때 기준에 따라 배당의 종류가 나누어지는데 때로는 이 배당의 기준을 모르고 입찰을 하여 임차인에게 추가로 지급해야 하는 돈이 발생하기도 한다. 따라서 실제 배당이 어떻게 이루어지는지 계산을 해보자.

 

일시배당

일시배당 또는 동시배당이라고 하기도 하는데 이는 공동담보물을 같이 동시에 경매를 하여 배당을 한다는 뜻이다. 민법에 의하면 공동담보물의 소유권자가 동일인이면 일시배당(동시배당)이 적용된다. 아래 예시를 통해 배당액을 계산해 보자.
 

 사례 1) 甲 소유 주택 권리내역 (시간순 나열)

1. 乙 전세권 등기 4억

2. 저당권 토지/건물 7억

3. 경매신청기입등기

4. 감정가 토지 5억 / 건물 3억

5. 경매 진행 낙찰금액 6억

 

문제) 채권자들의 배당금액은 얼마인가?

토지 건물이 공동담보물이면서 소유자가 甲으로 동일인 이기 때문에 일시배당이다.

토지 낙찰대금= 6억*5/8=3억 7천5백만 원

건물 낙찰대금= 6억*3/8=2억 2천5백만 원

乙의 배당금액= 2억 2천5백만 원 (전세권은 건물에 대해서만 우선변제권이 있기 때문에)

저당권자 배당금액= 3억 7천5백만 원

 

문제) 낙찰자 A의 인수금액은 얼마인가?

낙찰자 A의 인수금액= 4억-2억 2천5백만 원= 1억 7천5백만 원 (전세권자 乙는 인수주의 이기 때문에 1억 7천5백만 원을 낙찰자에게서 추가로 받아야 한다.) 

 

위의 사례에서 보았듯이 낙찰가액이 말소기준권리보다 선순위인 전세권자의 설정금액보다 많다고만 생각하여 인수되는 금액이 없다고 계산했다면 추가의 지출이 불가피한 것이다.  

 

안분배당과 흡수배당

물권은 어느 누구에게도 자신의 권리를 주장할 수 있는 절대적 권리이기 때문에 우선변제권이 있다. 하지만 채권은 당사자와 나 사이에서만 주장하는 권리이기 때문에 우선변제권이 없다. 따라서 채권은 시간 순서에 상관없이 채권자 평등 원칙이 적용되어 경매에서 채권자들이 공평하게 안분배당을 받게 된다. 반면에 물권은 우선변제권이 있기 때문에 선순위 권리자는 후순위 권리자들이 받을 돈을 흡수하여 먼저 배당받는다 하여 흡수배당이라 한다. 

 

사례 2) 甲 소유 땅의 권리내역 (시간순 나열)

1. A 저당권 1억

2. B 가압류 1억

3. C 저당권 1억

4. 경매 낙찰 2억

 

문제) 각 권리자의 배당금액은 얼마인가?

A 저당권자  1억 배당

B 가압류자 5천만 원 배당

C 저당권자 5천만원 배당

가압류는 후순위 물권을 채권화 시킨다. 따라서 가압류 후에 들어온 C 저당권은 채권화 되기 때문에 가압류와 C 저당권은 안분배당되어 각각 5천씩 배당된다. 

 

안분 후 흡수배당

앞에 사례에서 보았듯이 가압류는 후순위 물권을 채권화 시켜 안분배당을 하게 되는데, 배당을 받은 가압류는 권리내역에서 사라지고, 채권화 되었던 후순위 물권은 다시 물권화 되어 그 뒤에 있는 권리들의 받을 돈을 흡수하여 흡수배당을 한다. 이러한 것을 안분 후 흡수배당이라고 한다. 

 

사례 3) 甲 아파트 권리내역 (시간순 나열)

1. A 저당권 3억

2. B 가압류 2억

3. C 주택임차인 3억

4. D 저당권 5억

5. 경매 8억 낙찰

 

문제) 각 권리자들의 배당금액은 얼마인가?

A 저당권 배당금액= 3억

B 가압류 배당금액= 1억 (안분배당 5억*2억/10억)

C 임차인 배당금액= 3억 (가압류 배당 후 다시 물권화 되어 흡수배당. 남은 낙찰금액 4억 중 3억 배당)

D 저당권 배당금액= 1억